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Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier dernier et vient compléter le dispositif loi Pinel Ancien déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d'un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l'idée d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

Les avantages à acheter dans l'ancien

Les logements anciens se trouvent au coeur des villes, donc souvent mieux placés que les logements neufs.
L'acquisition est plus rapide, même avec les travaux à effectuer il faut compter en moyenne 4 mois pour commencer la location de son bien, contre 2 dans le neuf.
Contrairement au Pinel neuf, le dispositif s’étend jusque dans des zones rurales.

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Le contexte de la loi Denormandie

La loi Denormandie est issue de l’extension de la réduction d’impôt Pinel pour favoriser la revitalisation des villes.

L’amendement Denormandie a été amendé par le Sénat en décembre 2018.

Alors que le gouvernement proposait une simple extension du dispositif Pinel en faveur des travaux d’amélioration portant sur des immeubles de cœur de ville des villes moyennes, le Sénat s’est emparé de cette évolution afin de mieux l’adapter aux enjeux de revitalisation auxquels elle a vocation à répondre.

Quels sont les documents justificatifs ?

Les 3 décrets d'application du 27 mars 2019 précisent la nature des documents à soumettre auprès de l'administration fiscale. Pour les obtenir, il existe deux possibilités : Vous avez vous-même entrepris la rénovation du bien. Vous devrez alors délivrer les documents suivants :

2 diagnostics de performance énergétique (DPE) qui devront être réalisés par des professionnels. Les documents attesteront des réductions de consommation d'énergie avant et après les travaux.
Les factures justificatives des travaux réalisés. Elles préciseront le lieu de réalisation des travaux et leurs spécificités.

Les travaux sont effectués par le promoteur immobilier auquel vous achetez le bien. C'est à lui de vous fournir l'ensemble des pièces justificatives citées précédemment.

Un dispositif dans l'ancien facilité

La loi Denormandie a été repensée afin de faciliter ses conditions d'application :

En louant votre bien en Denormandie, vous aurez ainsi la possibilité d'accorder la location du logement à vos enfants. Le dispositif permettant de louer le bien aux ascendants et descendants.

De plus, les zones d'éligibilité ont été étendues par rapport au dispositif Pinel. C'est ainsi que certaines zones dites « tendues » définies par le programme Pinel neuf et d'autres « détendues », non accessibles précédemment (B2 et C) sont éligibles au dispositif Denormandie.

La loi denormandie se distingue à quelques égards du dispositif Deficit Foncier, lire le comparatif.

Réductions d'impôts Denormandie

Si vous remplissez toutes les conditons, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. (voir loi Pinel vs loi Denormandie). Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement :

Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6

Les travaux éligibles

Les travaux de rénovation devront :

Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif)
Soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5. Lesquels sont :

Isolation des combles
Changement de chaudière
Isolation des murs
Isolation des fenêtres
Changement de production d'eau chaude

Loi Denormandie : Avis & Guide

Avis sur la Loi Denormandie

Faut-il investir en Loi Denormandie ?

Depuis l'annonce de cette loi, c'est une question qui revient régulièrement et des aspects du dispositif ont été critiqués.

Cependant, un investissement profitant à la fois des avantages de la loi Pinel et d'un investissement dans l'immobilier ancien, pourra s'avérer très intéressant dans une ville éligible.
Un logement situé dans une zone locative à forte demande et dimensionné pour répondre aux moyens et objectifs de l'investisseur pourra générer une rentabilité intéressante.

Guide Loi Denormandie

Afin d'assurer la bonne rentabilité d'un investissement Denormandie, il faudra veiller à ce que le logement corresponde aux objectifs patrimoniaux et capacité d'épargne de l'investisseur.
L'emplacement du bien est également primordiale afin de garantir la location du bien durant la durée de l'investissement.

Faire appel à un professionnel de l'immobilier locatif reste la meilleure solution pour réussir son investissement. Cependant la lecture d'un Guide explicatif de loi Denormandie permettra de connaître cette défiscalisation immobilière dans ses grandes lignes.

Les conditions d'application du dispositif

Si tous les contours de la réforme ne sont pas encore connus, certains principes sur lesquels elle s’applique ont filtré.

Ainsi, l’investisseur en ancien devra répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie. Parmi elles :

Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.

À noter enfin que certaines conditions vont changer à partir de 2020 >>

Les zones Denormandie

Les 245 villes bénéficiaires du plan d'Action Coeur de Ville

Cliquez sur l'image pour agrandir

Les nouvelles villes éligibles

Les communes ayant signé une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) sont aussi concernées par le dispositif, ce qui porte le total des villes éligibles à 245.

Les décrets précédemment parus précisent également que les villes qui font l'objet d'une politique prioritaire de la ville intégreront prochainement le dispositif. Elles devront être reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé (PNRQAD) ou posséder une zone de renouvellement urbain (UPNRU).

C'est ainsi que des villes d'Île-de-France (Clichy, Bagnlolet...) et des grandes métropoles (Bordeaux, Toulouse...) pourraient bientôt faire partie du plan Denormandie.

Les Plafonds Denormandie

Si le mécanisme de défiscalisation Denormandie est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :

Les plafonds de LOYER
Les plafonds de RESSOURCES

Plafonds de Loyer Loi Denormandie

Le plafond de loyer d'un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.
Ce plafond dépend de :

La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :
⇒ Barême x Surface Utile x Coefficient

1 - Déterminer le Barême

Zone Éligible Denormandie	Barême Denormandie 2019
Zone Abis	17,17 €/m²
Zone A	12,75 €/m²
Zone B1	10,28 €/m²
Zone B2 & C	8,93 €/m²

2- Déterminer la surface utile

⇒ Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes

Selon cette formule, on constate que l'on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc...
! Les parking ne font pas partie des surfaces annexes
! Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²

3 - Calcul du coefficient multiplicateur

⇒ Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

! Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul

Plafonds de Ressources de la Loi Denormandie

Le plafond de ressources des locataires d'un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement.
Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d'un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.
Le plafond de ressources est fixé en fonction de :

La zone du logement
La composition du foyer

Voir le tableaux détaillé des plafonds de ressources Denormandie ici >>

La loi Denormandie résumée en 3 points

et ses principaux avantages

Concerne les logements de villes françaises
Des travaux de rénovation sont à réaliser à hauteur de 25% du prix du bien
Une réduction d'impôt possible jusqu'à 21% du prix du bien, comme en loi Pinel

Avantages Loi Denormandie

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie très attractif pour les investisseurs afin de s'assurer qu'il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la Loi Denormandie et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme les lois Pinel et Duflot. Sans oublier la potentielle loi Wargon.

- Réduction d'impôt
  Le principal avantage de la Loi Denormandie est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu'à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans.

- Possibilité d'un investissement sans apport
  En bénéficiant d'un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier sans apport initial. Les loyers et la réduction d'impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l'achat du logement.

- Location sur un marché porteur
  Le dispositif Denormandie se concentre sur les villes françaises comprises entre 6.000 et 100.000 habitants. En acquérant un logement dans une ville de taille moyenne, vous investissez dans un marché où la demande locative est forte. La probabilité de location est ainsi plus importante. De plus, la variété des biens mis à la vente est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

- Possibilité de louer à ses ascendants / descendants
  Un avantage important par rapport à la précédente loi Pinel est le fait que la loi Denormandie offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très avantageux pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

- Déduction des charges de ses impôts
  Avec la Loi Denormandie il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
  ⇒ Taxe foncière
  ⇒ Frais d'entretien du logement
  ⇒ Primes d'assurance
  ⇒ Frais de gestion locative
  ⇒ Intérêts d'emprunt